聯名物業，業主過身，為什麼要登記死亡證明？ 登記死亡證的目的是為了證明聯名業主的死亡事實，死亡證是法律上認可和接受的證據。 在法律上，死亡影響財產的擁有權，如果是tenants-in-common 的分割權益 ，例如是兩人各佔一半業權，已故業主的所有權將根據遺囑轉移給其受益人，如果沒有遺囑，則根據無遺囑法律。 但聯名物業通常都是屬於另一款的聯名，即是長命契joint tenancy， 在這種情況下，登記死亡證明將證明權益已轉移給仍然是在生的業主。

「踢契」是指在簽妥買賣合約後，買方以樓宇業權有瑕疵拒絕完成交易，目的是取消交易，取回訂金，甚至向賣方追究損失。 在簽約落訂前，買方尚未查驗業權是否良好，到事後查契時，發現樓契存在問題，不願成交，就只能用「踢契」方式取消買賣。 「踢契」名詞看來有點負面，像買方為了不想成交，而對業權進行不合理的挑剔，但查問或質詢業權(title requisitions)，是買方法律或合約上給的正當權利，「踢契」例子包括舊契中有人簽名差別大、遺失授權書、缺少了應有正本契據、物業有違例建築物（僭建）；賣方隱瞞單位已被列為「兇宅」等等。 如果買方的理據充分，賣方須退還訂金，取消交易，避免引起訴訟而需要作出賠償。

破產對破産人士的家人，在生活上影響往往十分正面。破產前，為了應付欠債，欠債人要不斷向家人借錢，令家人關係間不和例如與配偶因金錢無止境地爭吵，子女情緒不安-「家嘈屋閉」。 破産後，收入可以優先用作個人及家人的生活支出，包括衣食住行各樣必需品，大多數人已不用「還債」。 破產債務是個人責任，它不會對家庭成員造成還債責任。若有家人對破産人士的欠債有擔保，或有聯名貸款，家人便要承擔還債責任。 破產後，破產人的物業被凍結，由破產管理署或破產受託人接手，這將包括與家人共同擁有的財產及物業。如果破產人在破產時，持有聯名物業，便會出現以下問題，可能要以廢止破產令 Annulment of Bankruptcy方法解決。 $破産人聯名物業「凍結釘契」、 $「強迫出售」 $「聯名人收購」。

「樓花」，是地產物業市場的名詞，稱之為「花」，因為不是起好的現樓，是空中樓閣，是一種物業「期貨」，指預售尚未完成的地產發展項目，買家靠睇圖則、看地圖、參觀示範單位和依賴發展商合約中承諾來確定自己付的權利。 在香港，樓花買賣有兩種，其中一種樓花要預售，必須在開售前得到地政總署的預售同意書。當建築完工，地産商為發展項目取得滿意紙和入伙紙後，便可以用「現樓方式」出售。 因此，如果地產項目還未有政府當局發出的入伙紙，也定義為樓花。地產發展項目以樓花方式發售，對地產發展商有很大好處，在現金流方面而言，先收錢，一年半載甚至三兩年（遠期樓花）之後才交樓，即是用買家的錢幫發展商起樓，避免動用大筆資金或向銀行借錢。 在物業買家方面，如果缺乏完善規管，投資風險是有的，因為不是「現貨」，有可能「貨不對辦」，除了有現金流、銀行按揭、利息等風險之外，還有例如發展商的誠信、當地法律對投資者的保護、爛尾樓及縮水樓等潛在風險。但是，由於香港的樓花出售制度頗為完善，上述風險是受到合理控制，令買家利益得到足夠保障。 近年有一手樓速銷，不少買家選擇自己聘請律師獨立代表，做法相當明智，事實上，曾經有小買家在交易手續過程中，與發展商起了爭抝，例如在交易時間上，付款責任上，小買家被發展商律師要求另找律師。 從過去事例證明，買方與地産發展商分聘律師，在轉讓手續時，可以避開利益上衝突。葉謝鄧律師行的謝連忠律師指出，畢竟，發展商和小買家雙方的利益是不同的，甚至是有衝突，出現爭議，大家同一個律師是無可能確保公平解決的，更何況，該律師行是由發展商委派的，雙方關係深厚。 買家另聘獨立律師行，律師費各自負擔，十分清楚公道，各自有律師代表自己利益，亦是應有原則所在。

重陽節除了登高，尚有大批孝子賢孫前去掃墓，記念先人。小編出道當年，即是八十年代末，香港人視死亡作忌諱，現今社會對此轉變已大，因此，當年因取好意頭，律師向長者客戶，把遺囑説成「平安紙」，避免聯想到死亡。 遺囑重要，因此都委托有實務經驗律師代辦，律師兼且親自簽名做見證人，安全可靠又實惠。訂立遺囑要慎重，萬萬不能有一點錯誤，因為必須符合香港法律遺囑條例 (Wills Ordinance)種種規定，否則無效。 遺囑有效性並不是一項普通常識，有其專業性，無效遺囑令遺囑沒有執行效力，遺囑變成廢遺囑，後果嚴重，立遺囑人的意願未能按無效遺囑的內容，將其遺產予以分配，即是被迫把遺産歸給自己不願意給的人，令人遺憾可惜。因此，將草擬遺囑和見證遺囑等預立遺囑中重大要務，交由有經驗的律師辦理，是最安全不過的。

【失業率升至6.4% 近16年高，債務律師忠告欠債人士切勿行「拖字訣」】香港失業率升至6.4%，為接近16年來高位。這個數字較上季即6月至8月的6.1%，升0.3個百分點。失業情況形成惡化趨勢。 專門辦理償務紓緩和破產案件的葉謝鄧律師行律師溫浩基指出，過去大半年因香港經濟慘遭新冠病毒肺炎的影響，很多人早已步向失業，主要是飲食界、零售和酒店類打工仔，他手上就有不少這類人士申請破產或債務舒緩的個案。但是債務舒緩是一種還款方案，如果申請人失業，在零入息下，債權銀行及財務公司根本不會批准進行重組，結果他們都被迫一一選擇破產。 因為失業率上升緣故，近期已經多了很多失業人士向他查詢，要求他提供意見與及尋找解決方案，溫浩基律師估計這種情況不會改善之餘，還會繼續差下去，因此破產個案只會有增無減。他建議欠債人士在還款上出現困難之時，應該找律師商量尋求解決之道，他見過很多個案，就是因為欠債人士行「拖字訣」的緣故而沒法採用債務紓緩，衹能夠以破產來解決還債壓力造成的問題｡

破產令對破產人的財產會帶來很大的影響，在法庭頒布破產令後，破產人的所有財產(包括香港以外地方)，連同破產人住所佔有的業權份額，例如長命契利益，將會歸屬破產案受託人，兼且一直歸屬受託人直至到破產人的「破產產業管理完結」， 注意是「管理完結」而不是解除破產，所謂「管理完結」，即是變賣破產人的物業權益。也就是説，當破產人獲解除破產後，首次破產四年期完，仍然不可以取回破產人的單名/聯名物業。破產解除後，只是不再是破產人身份，不用受到生活上的限制，四年「破產監」完畢； 破產人的受託人將繼續為債權人的利益管理破產人未變現的破產產業。 常見情況是破產人擁有聯名自住物業，按照法律，破產人物業所佔的權益份額，仍會歸屬破產案受託人，受託人會嘗試出售破產人的物業權益，然後把套得現金分發給債權人，買賣財產時，不論在破產眀四年內或之後，價格是根據買賣時有關財產的市值釐定，隨市況變動。至於變賣套現，買家或出價一方，通常會是聯名物業的另一業主，目的是在統一業權份額後，恢復物業的完整性。 www.ytt.co www.bankruptcy.com.hk

屯門掃管笏是近年供應重鎮，華業控股旗下的「帝灣居」，銷售一般，據成交紀錄冊顯示，自今年六月開售至今，只錄一宗成交，惟近期亦撻訂收場。 成交紀錄冊資料顯示，帝灣居大廈1樓C室，實用面積887平方呎，今年6月28日以1,208.5萬元易手，實用呎價13,624元，約一周後簽署正式買賣合約，惟買家近期選擇撻訂，料失去樓價一成訂金，即約120.85萬元。 從事樓宇買賣多年的葉謝鄧律師行律師謝連忠指出：「一手樓的發展商，在買家撻訂的情況下，除非樓價大跌得很厲害，一般都唔會控告賣家追討差價，寧願選擇收回單位，再度安排出售。但這都衹是在做法上，發展商在法律上是有權選擇追討差價的。」

美國人網上草率訂立「廢遺囑」後果嚴重，香港找非律師辦理更加危險。 由於新冠病毒蔓延，美國確診人數相當多，一些有樓有股的人為防萬一，紛紛立下遺囑，香港疫情較輕，但民衆訂立遺囑之風亦大。美國的少數人為貪方便，在網上草草立下遺囑，網上見證，便作算數，但實際上，這類遺囑在香港遺囑法律下，不具效力，市民千萬小心破財受騙，兼且得到一張廢遺囑。 有美國的遺產律師指出，自行立遺囑和網上立遺囑未符合各州的法律規定，肯定不能獲法院承認，落個「無遺囑」的田地。至於網上見證，葉謝鄧律師行的謝連忠律師指出，由於遺囑證人在網上見證，並不是在簽署遺囑者的現場，已被香港律師會質疑，指示律師們切忌採用。 香港情況有別於美國，由於在香港找律師辦遺囑，方便兼平宜實惠，市民一律都是找律師來辦理遺囑一事，三兩千元和三幾日便可以搞掂完成，極少數的人，被一些無律師資格的人蒙騙誤導，誤以為是一件簡單容易的事，結果寫下一份「廢遺囑」，變成承繼人或子女們爭產爭論不和的罪魁禍首。